Nova Lei do Distrato Imobiliário

Quem realiza o sonho de comprar um imóvel não o faz pensando em desfazer o negócio. Afinal, trata-se de um sonho de muitos brasileiros.

No entanto, em determinadas hipóteses, nas quais não é possível um acordo, o distrato é a única solução para as partes. Até a publicação da Lei do Distrato Imobiliário, porém, as partes que se socorressem do Judiciário com a finalidade de desfazer o negócio, se deparavam com diversas decisões divergentes, pois não havia uma legislação clara estipulando as responsabilidades das partes envolvidas no negócio.

Assim, a Lei do Distrato Imobiliário publicada no final de 2018, tem como objetivo por fim à insegurança jurídica sobre o tema, dispondo sobre questões essenciais que surgem no rompimento do negócio.

Principais pontos da Lei do Distrato Imobiliário:

A Lei determina que o contrato de compra e venda de imóveis incorporados (comprados na planta) devem prever obrigatoriamente:

• o valor total pago pelo imóvel;
• o valor da parcela do preço a ser tratada como entrada, a sua forma de pagamento, com destaque para o valor pago à vista, e os seus percentuais sobre o valor total do contrato;
• o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário;
• a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;
• os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um;
• as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente;
• as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;
• as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial;
• o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do auto de conclusão da obra pelo incorporador;
• as informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, em especial quando o vinculem como garantia real do financiamento destinado à construção do investimento;
• o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente;
• o termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da intempestividade prevista no art. 43-A desta Lei.

 

Na falta de algum destes itens obrigatórios, é concedido um prazo de 30 dias para sanar a ausência, sob pena de rescisão pelo adquirente.

 

Tolerância máxima de 180 dias para o atraso na entrega do imóvel, hipótese em que não incidirá penalidades pela incorporadora, tão pouco dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente.

Caso a entrega exceda a tolerância acima, há duas possibilidades para o adquirente:

• O adquirente poderá resolver o contrato, sem prejuízo de devolução integral dos valores pagos e da multa estipulada em contrato, em até 60 dias corridos da resolução, valores estes que devem ser corrigidos.
• Caso não queira rescindir o contrato, o adquirente poderá exigir 1% do valor efetivamente pago à incorporadora por mês de atraso, que será corrigida monetariamente conforme índice previsto em contrato.

Observação: não poderá incidir ao mesmo tempo a multa por rescisão e a multa pelo atraso.

Se a rescisão do contrato se der por culpa do adquirente, este poderá ser restituído das quantias que houver pago ao incorporador, valor este que poderá ser deduzido cumulativamente dos seguintes valores:

• Comissão da corretagem;
• Pena contratual, que não poderá exceder a 25% da quantia paga; (vide observação 2 abaixo)
• Impostos reais incidentes sobre o imóvel
• Cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores;
• Valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die (caso o adquirente já tenha recebido o imóvel);
• Demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato

 

Observação 1: os valores dos descontos não podem ultrapassar o valor efetivamente pago ao incorporador, com exceção da quantia correspondente à fruição do bem (0,5% sobre o valor);

 

Observação 2: O prazo para a devolução das quantias será:

• 30 dias após a expedição do habite-se ou documento equivalente, caso a incorporadora estiver sob o regime de afetação (neste caso a pena de rescisão do contrato pode chegar a 50% do valor já pago pelo bem);
• Na hipótese de não haver patrimônio de afetação, os valores serão devolvidos no prazo de 180 dias do desfazimento do contrato.
• Tratando-se de uma revenda da unidade antes de transcorrido os prazos acima, o valor remanescente devido ao adquirente será pago em até 30 dias da revenda.

 

Observação 3: Caso o adquirente que deseja rescindir o contrato indicar um terceiro para substitui-lo no contrato, sendo esta indicação aprovada pela incorporadora, a pena percentual pelo desfazimento do negócio não incidirá.

 

Há a possibilidade de arrependimento do adquirente em até 7 dias, com devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem, quando o contrato for firmado em estandes de vendas e fora da sede do incorporador.

 

Considerações sobre o tema:

A Nova Lei de Distrato Imobiliário, além de trazer maior segurança jurídica, na medida em que prevê regrais mais específicas para estes casos, contribuirá para o mercado imobiliário.

A ausência de regras específicas para o distrato de negócios de compra e venda de imóveis acarreta um grande número de litígios no judiciário, que já está demasiadamente abarrotado.

Por outro lado, na visão dos consumidores, poderá haver prejuízos, pois o Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor não preveem multas em percentuais da nova lei em casos de distrato. Nesse sentido, o Pode Judiciário em inúmeras decisões anteriores fixou esses percentuais entre 10% e 25%, abaixo do estipulado pela nova Lei.

Assim, a Nova Lei prevê uma multa pela desistência do negócio em patamar muito superior ao aplicado pela vasta jurisprudência sedimentada, possibilitando possíveis discussões no judiciário sobre possível enriquecimento ilícito das construtoras.